所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建造的房屋，不缴纳土地出让金和其他费用。它的产权证不是由国家房管部门签发的，而是由乡镇政府或村政府签发的，因此被称为“乡镇产权房”和“小产权房”。乡镇政府发放的所谓小产权没有真正的产权。该房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，国土房管局不予备案购房合同。所谓的产权证并不真正有效。从价格上看，农村产权房比普通商品房便宜，价格仅为同一地段商品房价格的40% ~ 60%；从房屋形式上看，它也是一座普通的房子。从建设程序来看，属于旧村改造或新农村建设。没有城市规划建设委员会管理部门的批准和管理，在建设过程中没有监督检查。小产权房占用集体土地。根据我国现行法律，这种土地只能用于农业生产或作为农民的家园。土地使用权不得出售、转让或出租用于非农业建设。它没有产权，甚至没有国家土地使用证和预售许可证。因此，小产权不是产权。小产权主要有三种解释。目前面临装修的小产权房是指下面的第三栋。第一种解释是指开发商的产权。开发商的产权称为大产权，买方的产权称为小产权。这是因为买方的产权被开发商的产权分割了。第二种解释是基于房屋重新转让时是否应支付土地出让金。那些不需要支付土地出让金的被称为大产权，而那些需要支付土地出让金的被称为小产权。根据这种解释，普通商品房是大产权房，而经济适用房是小产权房。第三种解释是由产权证的签发机关来区分的。国家作为大产权颁发产权证书，而国家不颁发产权证书。乡镇政府颁发的证书为小产权，也称为乡镇产权。乡镇产权不构成真正的合法产权。第一、二种解释中的小产权是合法的，只要在转让时付清购房款或退还土地出让金，就可以自由买卖。法律规定相对明确。但是，第三种解释对小产权的法律性质有争议，不能获得真正的合法产权证。从价格上看，农村产权房的价格只有同一地段商品房价格的40%到60%。从房屋形式来看，它也是一座普通的房子。从销售程序来看，商品房销售没有缴纳契税。从使用成本来看，物业管理费便宜，水电费便宜，取暖费便宜。从物业管理的角度来看，开发商由乡镇政府指定的物业管理机构来管理，服务管理水平不是很高。